شمال نیوز : مثل این‌که همه چیز در روستا عوض شده است؛ جنگل‌های حاشیه روستاها، باغ شده‌اند، شالیزارها به باغ‌های پرتقال و کیوی تبدیل شده‌اند، خانه‌های چوبی به خانه‌های بلوکی و آجری با نمای سنگی تغییر شکل داده‌اند، خانه‌ها آپارتمانی شده‌اند، کوچه‌ها آسفالت شده‌اند، حتی قوانین زندگی در روستا تغییر کرده است.

خانه پدربزرگم را با وجود این‌که اثری از درختان کهنسالش نبود، با هدایت سجادرود یافتم، برعکس بیشتر روستاییان که می‌خواهند به علت مصائب کشاورزی از روستا فرار کنند، از شهر به روستا آمدم تا زمین پدربزرگم را آباد کنم. در آن نهال پرتقال کاشتم، با حلزون‌ها و علف‌های هرز مبارزه کردم، نهال‌ها را از زیان برف سال گذشته حفظ کردم، حالا آفت به جان خودم افتاده است، اما چرا؟ مگر چه شده است؟

یرای خدمت بیشتر به باغم تصمیم به ساخت خانه‌ای کوچک در کنار باغ گرفتم، اجازه‌اش را هم از بخشداری گرفتم. برای دریافت مجوزهای لازم به دستگاه‌های اجرایی ذیربط همچون بنیاد مسکن و جهادکشاورزی مراجعه کردم، اما با هزار و یک مانع مواجه شدم و از این اداره به آن اداره پاس داده شدم. پس از دو ماه پیگیری، حالا به اینجا رسیدم که ای کاش من هم به مانند برادران و خواهرانم زمین ارثی‌ام را فروخته بودم.

می‌گویند، زمینم در دل روستا خارج از بافت است و جزو طرح هادی روستایی نیست.

می‌خواهم بدانم اجرای طرح هادی روستایی چه کمکی به آبادانی روستاها کرده‌ است؟

عباس‌زاده، یک باغدار مازندرانی با بیان این‌که زمینش در دل روستا طبق طرح هادی روستای‌شان خارج از بافت تلقی شده است، توضیح داد: در سال 83 طرح هادی روستا از سوی بنیاد مسکن بابل تهیه شد و بر اساس آن نیز بافت روستا را مورد بررسی قرار داده و هر جایی را که خانه بود و افراد در آن سکونت داشتند را جزو طرح هادی قرار دادند، حتی نقاطی را که خارج از محدوده روستا بوده و تنها خانه در آن زمین احداث شده بود به شکل نقطه‌ای جزو طرح هادی قرار دادند.

وی ادامه داد: اگر فردی بخواهد خارج از بافت کار کند باید نسبت به اخد مجوز اقدام کند. وقتی فرد برای اخذ مجوز به اداره‌های بنیاد مسکن و جهادکشاورزی مراجعه می‌کند، آنان با بیان این‌که فضای مورد نظر متقاضی خارج از بافت است، مجوز ساخت را صادر نمی‌کنند.

این باغدار معتقد است: طرح هادی اجرا شده در روستای‌مان ایرادات زیادی دارد. زمین‌های کشاورزی مرکز روستا را به عنوان طرح هادی در نظر گرفتند. بر اساس عرف در طرح هادی، زمین‌هایی که در محدوده داخل روستا قرار دارند به عنوان زمین‌هایی با کاربری تجاری و مسکونی در نظر می‌گیرند و زمین‌هایی را که در محدوده خارجی روستا قرار دارند به عنوان زمین‌های کشاورزی در نظر می‌گیرند، ولی متاسفانه این مهم در طرح هادی روستای‌مان به خوبی اعمال نشده و این امر مشکلاتی را برای اهالی به وجود آورده است.

وی با تصریح بر این‌که این طرح از اساس کاری مفید و مهم است ولی در عمل متاسفانه دچار مشکلاتی خاص شده است، افزود: بهتر بود تا در زمان تهیه طرح هادی، محدوده روستا را براساس نیازهای اهالی در سال‌های آتی مشخص می‌کردند و بعد از آن اجازه ساخت و ساز و دست اندازی افراد به محدود خارج از این طرح را صادر نمی‌کردند.

این باغدار با بیان این‌که زمینش از زمان پدربزرگش به عنوان خانه باغ بوده است، اظهار کرد: پدر بزرگم حدود سال 1340 این زمین را خریداری کرد و ساختمانی مسکونی با امکانات کامل در آن ساخت و در حال حاضر نیز سند مالکیت، قبض آب و برقی که به نام ایشان صادر شده، موجود است، حتی استشهاد محلی از اهالی روستا که اخیراً اخذ شده موید این امر است.

وی ادامه داد: در سال‌های گذشته این زمین براساس نظر کارشناسان دادگستری بین وارثان تقسیم شده و کوچه 23 متری در آن دیده شد. در سال 90 تصمیم به احداث بنایی در حدود 40 متر در این زمین گرفتم، لذا در آن زمان به بخشداری مراجعه کردم ولی به ما اعلام کردند که برای ساخت بناهای زیر 50 متر در باغات و زمین‌های کشاورزی به اخذ مجوز نیاز نیست، چون این بناها به عنوان انبار محسوب می‌شوند.

این باغدار اضافه کرد: از زمان شروع ساخت این بنا 3 سال می‌گذرد ولی در حال حاضر مسئولان از ادامه روند اجرا کار جلوگیری می‌کنند. بر اساس قانون، زمین‌هایی که تا فاصله 65 متری طرح هادی قرار دارند، می‌توانند به این طرح الحاق یابند تا مشکل‌شان رفع شود. با وجود این‌که کوچه این زمین و فاصله آخرین قطعه تا خیابان اصلی 23 متر یعنی نصف متراژ بیان شده در قانون است، اما در مقابل مسئولان جهادکشاورزی مطرح می‌کنند تنها زمین‌های چسبیده به خیابان الحاقشان به طرح هادی مورد قبول و پذیرش بوده و امکان تایید ساخت برای دیگر زمین‌ها وجود ندارد.

وی با اشاره به این‌که این اختلاف در اجرای قانون بین اداره‌های مختلف سبب سردرگمی و وارد آمدن خسارت متعدد مالی و معنوی شده است، بیان کرد: متاسفانه برخی دهیاران به دلیل نداشتن آگاهی کافی از قانون و عدم گذراندن آموزش‌های مورد نیاز عملا اطلاعات چندانی از چگونگی اجرا و حتی موقعیت و محدوده طرح هادی ندارند به همین دلیل نمی‌توانند راهنمایی‌ها و کنترل‌های لازم را در حیطه وظایف کاری خود اعمال کنند.

خارج از طرح هادی روستا نمی‌توان ساخت‎وساز کرد

رضا قاسم‌نژاد، مدیربنیاد مسکن انقلاب اسلامی بابل با اشاره به تاریخچه اجرای طرح هادی در روستاها خاطرنشان کرد: از اوایل دهه 70 به بعد در روستاها پروانه ساختمانی صادر می‌شود، چرا که صدور پروانه و مجوز، چند خصوصیت را برای آن بنا ایجاد می‌کند که از آن جمله می‌توان به الزام دولت به دادن امکانات دولتی از جمله آب، برق و گاز اشاره کرد. پروانه در اصل شناسنامه ملک و ساختمان است. با داشتن این شناسنامه، ناظر و طراح بنا مشخص شده و در زمان بروز مشکل با فرد خاطی برخورد می‌شود چرا که این افراد در زمان ساخت باید حداقل 4 مرتبه از روند و فرآیند کار بازدید کرده و گزارشی از آن تهیه کنند.

وی ادامه داد: وقتی طرح هادی برای روستایی تهیه می‌شود، کلاف آن روستا مشخص شده و خارج از آن نمی‌توان مبادرت به ساخت و ساز کرد. در این موضوع متراژ در نظر گرفته شده برای بنا اهمیت ندارد. در طرح هادی، نقشه‌ای شماتیک از فرآیند کاری شهر نه به شکل مفصل بلکه کوچکتر از آن در روستاها ترسیم می‌شود. حتی اگر فردی ملکی داشته و در داخل بافت باشد، ابتدا برای ساخت و ساز در آن باید نسبت به کسب مجوز اقدام کند.

قاسم‌نژاد تصریح کرد: افراد در هر جای شهر مجاز به ساخت و ساز نیستند، چرا که زمین‌ها در نقاط مختلف کاربری‌های گوناگون دارند، مثلا اگر زمین کاربری باغ یا آموزشی داشته باشد، شهرداری فرد متقاضی ساخت را جهت اخذ مجوز تغییر کاربری به کمیسیون ماده 100 ارجاع می‌دهند؛ این افراد در روستاها به کمیسیون ماده 99 ارجاع داده می‌شوند.

وی اضافه کرد: اگر فردی در شهر مبادرت به ساخت کند، معادل هزینه ریالی تخلف وارده از وی غرامت دریافت می‌شود و اگر این تخلف به حدی بوده که تغییر و تعرضی در حریم شهر داشته باشد، قرار تخریب برای آن واحد صادر می‌شود. در روستاها نیز با حضور کارشناسان، فعالیت انجام شده مورد بررسی قرار گرفته و در صورتی که این تخلف تغییری در سیمای روستا ایجاد کند، قرار قلع و قمع صادر خواهد شد.

مدیر بنیاد مسکن بابل تاکید کرد: اگر فردی قبل از ساخت و ساز در زمین شخصی خود، نسبت به کسب مجوز ساخت اقدام کند، دو شرط بر وی فرض خواهد شد؛ در فرض اول اگر زمین در داخل بافت بوده و خانه قدیمی در آن باشد یا زمینه کاربری مسکونی داشته باشد، صاحب ملک به دهیاری مراجعه کرده و با تشکیل پرونده، متقاضی به بنیاد مسکن شهرستان ارجاع داده شده و با طی فرآیند اداری مبادرت به دریافت پروانه می‌کند. در فرض دوم اگر زمین در بافت بوده و کاربری غیرمسکونی داشته باشد، باید تغییر کاربری برای آن اعمال شود، بنابراین با درخواست مالک و تشکیل پرونده از سوی دهیاری، شورا یا بخشداری به بنیاد مسکن شهرستان و بعد از آن به کارگروه تخصصی بنیاد مسکن استان ارسال شده و موضوع بررسی می‌شود.

قاسم نژاد تاکید کرد: اگر فردی در خارج از بافت روستا مبادرت به ساخت و ساز کند، برای بنای ساخته شده در کمیسیون ماده 99 قرار قلع و قمع صادر می‌شود و در صورتی که فرد قبل از اقدام به ساخت در چنین زمین‌هایی، به بنیاد مراجعه کند، موضوع در کمیته معماری بنیاد مسکن استان، مطرح و اعضای حاضر در این هیئت، نسبت به تعیین تکلیف آن اقدام می‌کنند.

متقاضیان اصلاح طرح هادی دادخواست ارائه دهند

وی با بیان این‌که طرح هادی هر 10 سال یک بار بازنگری شده و اصلاحات در آن اعمال می‌شود، ادامه داد: در صورتی که قبل از اتمام 10 سال فردی یا افرادی نسبت به وضعیت طرح ایراداتی دارند، می‌توانند دادخواست اصلاح طرح هادی را به مراجع قانونی بدهند تا به این وسیله نسبت به اصلاح آن اقدام شود.

هم‌چنین صادق حسین‌پور، سرپرست مدیریت امور اراضی جهادکشاورزی مازندران در گفت‌وگو با خبرنگار ایسنا با اشاره به این‌که برای حفظ اراضی کشاورزی در سال 74 قانونی در قالب حفظ اراضی و باغات در مجلس تصویب شد، افزود: در سال 85 این قانون توسط مجلس اصلاحیه خورده و تحت عنوان قانون اصلاح حفظ کاربری اراضی و باغ‌ها ابلاغ شد که در حال حاضر نیز این قانون اعمال می‌شود. محدوده مورد نظر این قانون، اراضی خارج از شهرها، شهرک‌ها و روستاهای دارای طرح هادی است.

وی ادامه داد: بر اساس آیتم‌های مختلف هر زمینی که قابلیت و استعداد کشاورزی در آن وجود داشته یا اسناد و مدارکی دال بر زراعی بودن آن باشد به عنوان زمین زراعی و باغی مطرح می‌شود، مشروط بر این‌که قبل از اعمال قانون حفظ کاربری در سال 74 تغییر کاربری نیافته باشد.

سرپرست مدیریت امور اراضی جهادکشاورزی مازندران اظهار کرد: اگر کسی متقاضی احداث واحدی در زمینی در روستاها باشد باید بررسی کرد که آیا زمین مورد نظر در داخل یا خارج از طرح است؟ به استناد تبصره 5 ماده یک قانون حفظ کاربری، روستاهایی که دارای طرح هادی مصوب هستند، مشمول این قانون نیستند؛ این امر به این معنا نیست که جهاد کشاورزی هیچ گونه مسئولیتی در این موضوع ندارد.

وی با اشاره به این‌که در زمان تهیه و تصویب طرح هادی براساس نیازهای روستا اراضی مربوط به مراکز آموزشی، ورزشی و بهداشت مشخص می‌شود، ادامه داد: طبیعتاً در زمان تهیه طرح در روستاها زمین‌های کشاورزی و باغی وجود دارد که با کاربری زراعی تعریف می شوند. اگر متقاضی زمینی در محدوده روستا و در طرح هادی داشته باشد و بخواهد به غیر از کاربری تعریف شده از زمین خود به شکل دیگری بهره‌برداری کند، مثلاً زمین با کاربری کشاورزی تعریف و فرد، متقاضی بهره‌گیری از آن به شکل مسکونی باشد، باید به کارگروه مغایرت‌ها که در بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مستقر است، مراجعه کند تا این مورد در آن کارگروه بررسی شود.

وی با اشاره به شرایط حاکم بر روستاهایی که طرح هادی ندارند، افزود: در چنین روستاهایی احداث ساختمان صرفاً در داخل بافت مسکونی روستا با کسب مجوز لازم از دستگاه‌های مربوطه امکان پذیر است و مهم‌ترین دستگاه تصمیم‌گیر بنیاد مسکن است که باید اعلام کند این زمین در داخل بافت مسکونی روستا قرار دارد یا خیر؟

سرپرست مدیریت امور اراضی جهادکشاورزی مازندران با بیان این‌که برای ساخت مسکن، محدودیت قرار داشتن زمین مورد نظر در بافت مسکونی وجود دارد، اذعان کرد: در شرایطی که بنیاد مسکن اعلام کند زمین مورد نظر در داخل بافت قرار داشته و کاربری زراعی و باغی دارد، متقاضی باید جهت اخذ مجوز تغییر کاربری به کمیسیون تبصره یک ماده یک مراجعه کند، لذا در این شرایط اگر کمیسیون موافقت کرد، اقدامات بعدی، انجام و متقاضی مبادرت به کسب پروانه ساخت بنا می‌کند.

ساخت خانه در خارج از روستا ممنوع است

وی با بیان این‌که در هر حالت چه روستا دارای طرح هادی و چه فاقد طرح هادی باشد، احداث خانه مسکونی در خارج از محدوده و بافت مسکونی کاملاً ممنوع است، افزود: مشاور طرح هادی یک طرح را بعد از اطلاع از نیازهای روستا برای یک دوره 10 ساله تدوین می‌کند لذا چندان به نظر نمی‌رسد، تقاضایی قبل از این زمان ایجاد شود، اگر هم این امر حادث شود و فردی متقاضی الحاق باشد، ابتدا استعلام از بنیاد مسکن، تهیه و با تشکیل پرونده در جهاد کشاورزی شهرستان، پرونده به استان ارجاع داده می‌شود تا مجوز تغییر کاربری از کمیسیون مورد نظر اخذ شود.

حسین‌پور تاکید کرد: برای انجام مراحل الحاق حداقل باید 7 یا 8 سال از زمان اجرای طرح هادی در روستا گذشته و قطعه زمین مورد نظر باید به خط محدوده و بافت روستا متصل بوده و بیشتر از 250 مترمربع به اندازه یک واحد مسکونی نباشد. زمانی که حالات فوق وجود داشته باشد، امکان رسیدگی موضوع در کمیسیون تبصره یک ماده یک ایجاد شده و نظر نهایی توسط اعضا این کمیسیون اعمال می‌شود.

قانونی با محوریت امکان الحاق زمین به بافت روستا تا فاصله 63 متر وجود ندارد

وی با بیان این‌که موضوع و قانونی با محوریت امکان الحاق زمین به بافت روستا تا فاصله 63 متر وجود ندارد، افزود: قانون در این زمینه تصریح به خط محدوده دارد، اگر زمین در داخل خط محدوده روستا قرار گیرد این زمین امکان الحاق دارد، خط محدوده نیز می‌تواند خیابان، زمین و تجهیزات باشد.

سرپرست مدیریت امور اراضی جهادکشاورزی مازندران با بیان این‌که مبنا متصل بودن به خط محدوده است و این موضوع هیچ ارتباطی به سند یا یکپارچگی زمین ندارد، اظهار کرد: شاید فردی چند هکتار زمین زراعی و باغی داشته و تنها یک بخش از آن در داخل خط محدوده بوده و بخش دیگری از این زمین خارج از محدوده باشد.

وی خاطرنشان کرد: برای ساخت انباری و اتاق کارگری و نگهبانی، قانون دستورالعمل‌هایی جهت حمایت از بخش کشاورزی و فعالین کشاورزی پیش‌بینی کرده است. برای ساخت انبار برای متقاضیانی که زمین‌شان به صورت باغ باشد، صرفاً جهت حفظ و نگهداری محصولات تولیدی، پس از انجام اقدامات اولیه، درخواست به جهاد کشاورزی داده شده و بعد از آن به مدیرکل جهاد کشاورزی ارجاع داده شده و بسته به نظر ایشان مجوز احداث یک واحد انبار داده می‌شود. زیربنای مورد نظر برای ساخت انبار بسته به متراژ زمین متفاوت است. مثلا برای زمین‌های با مساحت 2000 تا 5000 متر مربع مجوز ساخت انبار با متراژ 30 متر مربع تحت عنوان انبار داده می‌شود و این میزان نیز بسته به اندازه زمین افزایش می‌یابد.

وی ادامه داد: خارج از بحث انبار، اگر فردی درخواست ساخت اتاق کارگری و نگهبانی داشته باشد، ملاک، حدنصاب فنی و اقتصادی است. اگر امتیاز کسب شده کمتر از حد نصاب باشد، متراژ تصویب شده کمتر از 30 متر و اگر بالاتر از حدنصاب باشد با موافقت کمیسیون تبصره یک ماده یک که خارج از اختیارات رییس جهادکشاورزی استان است مجوز ساخت بالاتر از 50 متر صادر شده و فرد متقاضی مبادرت به پرداخت عوارض تغییر کاربری کرده و انجام فعالیت‌های مورد نظر خود می‌کند.

بدون اخذ مجوزهای لازم اقدام به تغییر کاربری نکنید

سرپرست مدیریت امور اراضی جهادکشاورزی مازندران خاطرنشان کرد: به همه کسانی که قصد تبدیل و تغییر اراضی کشاورزی در هر محدودهای را دارند، توصیه می‌شود، بدون اخذ مجوزهای لازم اقدام به تغییر کاربری نکنند، زیرا قانون تمهیداتی را به لحاظ اخذ مجوز تعیین کرده است. قانون علاوه بر تمهیدات، جرایمی را نیز برای افرادی که مبادرت به انجام فعالیت غیرقانونی می‌کنند، تعیین کرده و مجریان قانون هم باید به اصل قانون عمل کنند.

روستاییان انتظار دارند طرح هادی روستاها آنها را به سمت توسعه این مناطق هدایت کند، ضمن آنکه اختلاف در نحوه اجرای قانون مرتبط با طرح هادی بین اداره‌های مختلف سبب سردرگمی و وارد آمدن خسارت متعدد مالی و معنوی به کشاورزان ساکن در روستاها شده است.

متاسفانه برخی دهیاران به دلیل نداشتن آگاهی کافی از قانون و نگذراندن آموزش‌های مورد نیاز عملا اطلاعات چندانی از چگونگی اجرا و حتی موقعیت و محدوده طرح هادی ندارند، به همین دلیل نمی‌توانند راهنمایی‌های لازم را در حیطه وظایف کاری خود ارائه دهند.

اجرای این طرح که می‌توانست ضمن تامین مسکن، زیباسازی روستاها را به همراه داشته باشد و به رونق کشاورزی در روستاها کمک کند، حالا با طولانی شدن روند اجرا برای روستاییان در برخی موارد دردسر می‌سازد. حجم بالای کار و تغییر رویکردها و قوانین در دستگاه‌های دخیل در امور روستاها موجب شده اشکالاتی در روند امور اداری روستاییان بوجود آید، همین امر سبب شده برخی روستاییان از قرار گرفتن زمین‌های کشاورزی و باغ‌شان در محدوده طرح هادی ابراز نگرانی کنند.

یادآور می‌شود، طرح هادی روستایی برای آن اجرا شد که توسعه مناطق روستایی و شهرهای زیر 20 هزار نفر جمعیت با هدف تجدید حیات و هدایت روستاها در اشکال ساختاری، فیزیکی، اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی را به همراه داشته باشد.

به همین منظور، این موضوع توسط بنیاد مسکن استان پیگیری و قرار شد با اجرای این طرح ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود، میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای عملکردهای مختلف همچون مسکونی، تجاری، کشاورزی و نیازمندی‌های عمومی بر اساس دید کارشناسی و با بهره گیری از فرهنگ بومی و محلی، طراحی و مورد بهره برداری قرار گیرد.

از آنجا که عمده فعالیت طرح هادی در بخش عمرانی است، کمیته‌ای متشکل از نمایندگان بنیاد مسکن، دفتر فنی استانداری، سازمان جهادکشاورزی، مسکن و شهرسازی، محیط زیست، بخشداری و شورای اسلامی روستا و شهر برای بررسی طرح‌های هادی پیشنهادی تشکیل شد تا پس از بررسی، طرح مذکور را رد یا تصویب کنند. در نهایت تهیه نقشه پایه و وضع موجود روستاها، مطالعات پایه و تشخیص وضعیت، تحلیل و تدوین چشم اندازهای روستاها و تعیین پروژه‌های پیشنهادی از مراحل تهیه طرح هادی اعلام شد و قرار شد به این ترتیب طرح هادی روستایی مشخص شده و به مرحله اجرا درآید.